Avec près de 500 000 demandes de substitution d’assurance emprunteur en 2024, tout effort de clarification ou de simplification des procédures est le bienvenu. Organismes officiels et assureurs semblent prêts à jouer le jeu sur un sujet sensible comme l’accession à la propriété.
Assurance emprunteur et taux d’endettement
Dans le cadre de l’étude d’une demande de prêt immobilier, les banques doivent vérifier que votre taux d’endettement ne dépasse pas un seuil réglementaire.
Ce seuil vient d’être confirmé à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Concrètement, le taux d’endettement correspond à la part de vos revenus mensuels nets que vous consacrez au remboursement de l’ensemble de vos crédits.
Les mensualités de vos crédits regroupent votre futur crédit immobilier (capital + intérêts), mais aussi l’assurance emprunteur qui l’accompagne. S’ajoutent tous les crédits à la consommation en cours, un éventuel prêt étudiant ou un crédit auto. Si vous versez une pension alimentaire, elle doit aussi être comptabilisée.
Côté revenus, les banques additionnent les revenus nets avant impôt :
Les salaires nets fixes en CDI confirmé sont retenus à 100 % ;
Les primes et commissions sont ajoutées à 70 ou 80 %, sur une moyenne de 2 ou 3 ans ;
Les revenus locatifs bruts à 70 %, pour exclure les charges et la vacance locative ;
Les pensions de retraite, alimentaires et les rentes viagères à 100 %.
Sont exclues du calcul les allocations familiales, les APL, les primes exceptionnelles ou les heures supplémentaires irrégulières.
Lire à ce sujet « Taux d’endettement maximum 2026 : règles HCSF ».
C’est pourquoi, pour les dossiers frôlant cette limite fixée par le taux d’endettement, l’intégration de l’assurance emprunteur dans le calcul de la charge mensuelle est importante.
En obtenant un taux d’intérêt inférieur auprès d’un assureur autre que la banque, il est possible de maintenir son dossier comme recevable.
Il peut donc être particulièrement efficace de négocier une délégation d’assurance pour repasser sous la barre des 35 %.
Améliorer l’accès aux contrats sans sélection médicale
Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a souhaité clarifier les conditions d’accès aux contrats de crédits immobiliers sans sélection médicale.
Rappelons que la loi Lemoine de 2022 réduit l’obligation de l’emprunteur à répondre à un questionnaire médical, sous certaines conditions :
L’emprunt ne doit pas dépasser 200 000 euros ;
Le remboursement complet doit intervenir avant que l’emprunteur n’atteigne l’âge de 60 ans.
Ce questionnaire permet à l’assureur de s’informer sur votre état de santé. Il peut ainsi évaluer les risques de défaillance dans le remboursement du prêt. Il intervient donc dans le calcul des primes de l’assurance emprunteur.
Les assureurs ont donc proposé de ne retenir que les encours des crédits immobiliers, au sens du Code de la consommation. Le calcul du seuil de 200 000 euros s’en trouve ainsi clarifié. Cela devrait faciliter l’acceptation des dossiers de demandes de crédit.
L’autre point en matière de santé soulevé par le CCSF concerne la présence dans certains contrats de clauses d’exclusion pour états pathologiques antérieurs.
L’organisme juge ces clauses non conformes à l’esprit de la loi Lemoine. Pour lui, il s’agit d’une forme déguisée de collecte d’informations sur l’état de santé de l’emprunteur. La loi l’interdit en effet dans les contrats sans sélection médicale.
Lire aussi « Changer d’assurance emprunteur : pourquoi pas vous ? ».
Supprimer les « trous de garantie » entre deux contrats
Dans ses travaux, le CCSF a également examiné les situations de rupture de couverture lors d’un changement d’assureur. Ces « trous de garantie » apparaissent lorsque vous tombez malade pendant la période de transition entre deux contrats d’assurance emprunteur.
D’un côté, l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) a analysé 139 contrats d’assurance emprunteur. 85 d’entre eux intègrent une clause stoppant les prestations en cas de résiliation du contrat.
De l’autre, c’est l’existence d’une franchise dans les contrats qui empêche une indemnisation. Si vous déclarez un arrêt de travail après avoir engagé les démarches pour changer d’assurance, la franchise peut s’appliquer.
Si elle se termine après la date de résiliation de votre ancien contrat, votre ancien assureur peut refuser de vous assurer. Et le nouveau ne peut couvrir un sinistre antérieur à la prise d’effet de son contrat.
Les assureurs ont convenu de supprimer ces « trous de garantie » à partir du 1er septembre 2026. Une généralisation doit intervenir au plus tard le 1er janvier 2027.
Si la substitution intervient pendant la franchise d’un sinistre déclaré à l’ancien assureur, ce dernier maintient sa couverture pour le sinistre déclaré et ses suites immédiates. Et cela vaut aussi pour les cas d’invalidité.
En cas de rechutes survenant après l’entrée en application du nouveau contrat, c’est le nouvel assureur qui doit les prendre en charge.
Précisons que ces propositions des assureurs ne sont que des engagements, et non des obligations légales. Selon eux, l’assuré peut toujours garder son assurance initiale pour éviter toute interruption de garantie, s’il est proche d’un arrêt de travail.
Le moyen le plus sûr de protéger vos intérêts est de discuter avec un courtier en assurance, comme le Groupe Gesco Assurances. Son expérience et ses compétences en matière de délégation d’assurance emprunteur vous seront très utiles.